徽匠非遗国际古建文化园暨宅里文化生态康养综合体项目合作建议书

    

    致：地方政府、地方平台公司、地方龙头企业等资源合作方

    

    申报方：近古大宅公司（待注册）

    

    前 言

    

    为深度融合地方文旅资源，激活区域发展动能，实现文化传承、产业升级与经济增收的多方共赢，我方整合徽匠非遗国际古建文化园（近古大宅）与宅里文化生态康养项目核心资源，打造集南派古建展示、影视文旅融合、全民研学教育、生态康养体验、非遗文创开发于一体的复合型文化旅游康养综合体。

    

    本项目以宅里古建为核心IP，紧扣文旅消费升级与乡村振兴国家战略，精准契合地方打造差异化文旅地标、推动产业融合发展的需求。现诚邀地方政府、平台公司、龙头企业等资源方深度合作，携手共建区域文旅新标杆，共筑产业发展新格局。

    

    一、项目核心价值——与地方发展同频共振

    

    本项目落地将成为地方文旅产业升级的核心引擎，从资源互补、产业赋能、民生增收、品牌提升四大维度为地方发展注入核心动能，实现与地方资源方的利益深度绑定、发展同频同步。

    

    1.填补区域业态空白：首个大规模南派古建景区，融合古建文化与生态康养，破解地方文旅资源同质化难题，打造京津冀区域标志性文旅名片；

    

    2.带动全产业链发展：以“影视+文旅+研学+康养+商贸+教育”为核心，形成从项目运营到周边配套、从产业招商到人才培养的全产业链布局，激活地方餐饮、住宿、交通、农产品、文创等相关产业；

    

    3.创造海量就业岗位：项目运营期将为地方提供直接就业岗位5000余个，间接就业岗位超个，带动本地劳动力就业，助力农民增收与乡村振兴；

    

    4.提升地方品牌影响力：借助影视拍摄、明星流量、研学教育、康养体验等多元业态，吸引年流动人口超2500万人次，大幅提升地方文旅品牌的全国知名度与影响力；

    

    5.实现文化生态双传承：活化利用南派古建文化与地方本土文化，结合生态康养与绿色开发，实现文化遗产传承与区域生态保护的有机结合，契合地方绿色发展需求。

    

    二、项目核心优势——为合作奠定坚实基础

    

    本项目拥有稀缺资源、独特业态、成熟模式、专业团队四大核心优势，保障合作落地后的可持续运营与稳定收益，为地方资源方提供低风险、高回报的合作选择。

    

    （一）资源稀缺不可复制，核心IP竞争力强

    

    项目所涉古建及构件，均为我方历经多年精心收储的闽浙赣湘四省宋、元、明、清时期“大古徽州派”精品遗存。这些古建构件不仅稀缺珍贵——收一套少一套，不可再生，部分更具备文物保护申报资质，承载着厚重的历史底蕴，兼具极高的历史价值、文化价值与收藏价值。

    

    在呈现形式上，项目采用原拆长途迁建、原貌复建的核心模式，严格遵循古建营造技艺，最大限度保留古建原生风貌，古色古香的质感与保真度极高，凸显出独树一帜的美学价值，完美呈现“大古徽州派”建筑的匠心与韵味。

    

    更为独特的是，通过对这些古建追根溯源，可深度挖掘背后关联的名吏豪绅事迹，以及其传承脉络中涌现的现今各行业佼佼者，让古建不再是静态的建筑遗存，更成为连接历史与当下的文化纽带，进而转化为实实在在的经济价值与政治价值。

    

    这种集稀缺性、真实性、多元价值于一体的核心优势，构成了项目独有的核心竞争力，能够为地方打造不可复制、不可替代的特色文旅IP，助力地方文旅产业高质量发展，彰显区域文化软实力。

    

    （二）业态多元优势互补，盈利模式丰富稳定

    

    整合“近古大宅”影视文旅、研学商贸与“宅里康养”生态康养、非遗文创核心业态，实现文化引流、康养留客、影视聚气、研学增收，各业态相互赋能、盈利点多元，涵盖门票、影视拍摄、康养服务、文创售卖、商业运营、研学培训等，保障项目长期稳定的收益能力，为合作方带来持续分红回报。

    

    （三）合作模式清晰灵活，保障地方核心利益

    

    采用“股权合作+资源互补+逐年股份退出+专业运营”创新合作模式，地方资源方以土地、配套资源等作价入股，无需大额现金投入；同时设置股份逐年退出机制，保障地方资源方长期持有项目核心权益，实现“风险共担、利益共享、主导权逐步归位”。

    

    （四）专业团队全程操盘，运营保障实力雄厚

    

    1.与杭州宋城演艺发展股份有限公司合作打造专业运营团队，拥有成熟的文旅景区运营、演艺策划、市场推广经验；

    

    2.组建由中医师、康养师、眼科医师、非遗匠人、影视专业人才构成的配套服务团队，保障康养、文创、影视板块的专业性；

    

    3.规划建设近古工建学院，为项目持续输送古建、影视、康养专业人才，实现“人才培养+项目运营”良性闭环。

    

    三、项目总体规划——紧扣地方资源，打造复合型综合体

    

    本项目总规划用地不低于1600亩，紧扣地方自然山水、文旅资源、产业基础，分为近古大宅核心区（≧600亩）、宅里文化生态康养区（≧400亩）、近古工建学院区（≧600亩）三大板块，各板块功能互补、有机融合，与地方资源深度联动，打造“一站式”文化旅游康养目的地。

    

    （一）近古大宅核心区——南派古建博览与影视文旅融合核心

    

    以宋、元、明、清南派古建为核心，原貌复建200套以上古建群落（含70套官居、110套楼堂馆室、400余套民居），配套160余处牌坊、古井、石桥等古建构件，打造古装影视拍摄基地、全民研学基地、特色商业街区三大核心功能区：

    

    1.影视拍摄基地：每年承接30-50部古装剧拍摄，配套影视器材、道具、后期制作设施，借助剧组、明星效应为地方引流；

    

    2.全民研学基地：打造古建筑、传统手工艺、国学、民俗等主题体验区，与地方学校、教育机构联动，打造校外研学实践基地；

    

    3.特色商业街区：建设400间左右商铺，优先引入地方特色美食、农产品、文创产品，带动地方商贸发展。

    

    （二）宅里文化生态康养区——生态康养与非遗文创体验标杆

    

    依托地方自然山水、森林资源，打造六大核心功能区，填补儿童康养业态空白，为全年龄段客群提供定制化康养服务，优先整合地方康养资源、非遗资源、本土匠人团队，实现与地方产业的深度融合：

    

    1.古建文化区：打造30-50套南派古建群落，配套高端民宿、商务接待中心，成为地方高端文旅接待地标；

    

    2.生态园林古树区：依托地方山水基底打造中式园林，移植古树名木，与地方自然景观相融，打造生态观光打卡地；

    

    3.根雕文创体验区：建设根雕艺术馆、创作工坊，邀请地方非遗匠人入驻，开发融合地方文化的文创产品，实现非遗文化活化利用；

    

    4.森林康养区：利用地方森林资源，打造森林步道、中医理疗馆、康养木屋，与地方医院、康养机构合作，提供森林浴、中医康养、旅居康养等服务；

    

    5.儿童视力康养区：建设视力养护中心、户外训练区，引入先进技术，打造京津冀区域儿童视力康养特色地标；

    

    6.配套服务区：建设游客中心、康养酒店、特色餐饮街区，优先吸纳地方本土商户、服务团队入驻，带动地方就业与增收。

    

    （三）近古工建学院区——高校+文旅融合，为地方培养专业人才

    

    与近古大宅相邻建设，采用古建构件打造中国园林式校园，规划占地≧600亩，可容纳在校生人，以工学、艺术学为主，开设古建筑工程、园林设计、影视制作、康养管理等专业：

    

    1.人才培养：优先招收地方生源，为地方培养文旅、康养、古建等专业人才，解决地方产业人才短缺问题；

    

    2.实训基地：与项目运营板块联动，打造专业实训基地，实现“教学+实践”一体化，为项目与地方文旅产业持续输送人才；

    

    3.景区联动：学院建成后创建国家AAAA级景区，与近古大宅、宅里康养区形成客流互导，进一步提升地方文旅吸引力。

    

    四、合作模式设计——深度绑定地方资源方，实现利益最大化

    

    本项目坚持“地方主导、资源互补、利益共享、风险共担”原则，设计针对性合作模式，明确各方权责，保障地方资源方的核心权益，降低合作门槛，实现多方共赢。

    

    （一）合作主体

    

    1.地方资源方：地方政府、平台公司、龙头企业（以下统称“地方方”），以建设用地、市政配套、文旅资源、政策支持等作价入股，参与项目股权分红与产业发展收益；

    

    2.我方：近古大宅公司（待注册），以古建资源、设计建造技术、项目资金、品牌IP作价入股+现金入股，负责古建复建、项目建设核心工作；

    

    3.专业运营方：宋腾等资深文旅康养运营团队，以运营管理技术入股+现金入股，负责项目全流程运营管理。

    

    （二）股权构成——地方方占核心比例，利益深度绑定

    

    股权分配以保障地方方核心权益为原则，根据地方方投入资源的评估价值确定最终比例，基础建议如下：

    

    1.地方方：以建设用地、市政配套、文旅资源等作价入股，占股8%-20%，享有项目股权分红、产业招商税收收益、地方就业增收等多重收益；

    

    2.我方：以古建资源、设计技术、项目资金等作价入股+现金入股，占股50%-60%，负责项目建设、古建品质保障、核心资源投入；

    

    3.专业运营方：以运营技术入股+现金入股，占股10%-30%，负责项目运营、市场推广、康养服务等全流程工作。

    

    （三）核心保障机制——股份逐年退出，地方方逐步掌握主导权

    

    为保障地方平台公司、近古企业长期持有项目核心权益，近古大宅公司与运营团队实行股份逐年退出，具体方案：（也可以地方平台公司退股，方式方法相同）

    

    1.退出周期：项目正式运营后第2年开始退出，分5年完成（运营5-9年为退出期）；

    

    2.退出比例：每年退出所持股份的20%，退出股份优先转让给地方方，地方方享有绝对优先购买权；

    

    3.退出定价：按照项目年度净资产评估值确定转让价格，不溢价、保底价，保障地方方合理收益；

    

    4.后续合作：我方保留项目古建维护、升级的独家合作权，专业运营方继续负责项目运营，为地方方提供专业技术支持，实现“股权退出、合作不终止”。

    

    （四）运营合作模式——专业运营+地方融合，激活本土资源

    

    1.专业运营兜底：由专业运营团队负责项目整体运营，包括景区管理、康养服务、影视拍摄、市场推广等，保障项目运营专业性与可持续性；

    

    2.地方资源深度融合：

    

    ——优先吸纳地方本土人才参与项目运营，开展专业培训，实现本地劳动力就业；

    

    ——优先整合地方文旅资源，与地方现有景区、旅行社联动，推出联票与精品旅游线路，实现客流互导；

    

    ——优先引入地方特色产业，如本土美食、农产品、非遗文创、康养机构等，带动地方产业升级；

    

    ——与地方文旅、卫健、教育等部门联动，争取政策支持，共同打造地方文旅康养品牌。

    

    五、项目效益分析——地方方为核心受益主体，实现多元收益

    

    本项目为投入大、见效慢、收益期长、集群效应大的复合型项目，落地运营后，地方方将成为核心受益主体，实现经济收益、产业收益、民生收益、品牌收益四大维度的全方位丰收。

    

    （一）经济收益：直接分红+税收增收，持续稳定

    

    1.股权分红收益：项目整体运营后，年直接综合收入不低于19.5亿元，地方方可根据持股比例获得稳定的股权分红，且收益随项目运营成熟逐年提升；

    

    2.税收增收收益：项目年直接缴纳税收不低于1.5亿元，带动地方间接税收不低于4亿元；同时项目每年可吸引10-50家企业招商入驻，为地方增加至少1000万元/年的税收；

    

    3.产业带动收益：项目落地将带动地方餐饮、住宿、交通、农产品、文创等相关产业年间接经济收入不低于15亿元，激活地方消费市场。

    

    （二）产业收益：全产业链赋能，推动地方产业升级

    

    1.文旅产业：打造地方文旅核心地标，推动地方从“传统观光旅游”向“沉浸式体验、康养休闲旅游”升级，提升地方文旅产业附加值；

    

    2.康养产业：整合地方康养资源，打造森林康养、儿童视力康养特色板块，培育地方康养产业新增长点；

    

    3.文创产业：引入非遗匠人，开发融合地方文化的文创产品，推动地方非遗文化活化利用与文创产业发展；

    

    4.教育产业：近古工建学院落地，为地方打造高等教育与职业培训基地，推动地方教育产业与文旅产业融合发展。

    

    （三）民生收益：海量就业+民生改善，助力乡村振兴

    

    1.就业带动：项目运营期为地方提供直接就业岗位5000余个（景区运营、康养服务、影视拍摄、高校教学等），间接就业岗位超个，每年剧组从业人员约人，大幅提升地方就业率，带动农民增收；

    

    2.民生改善：项目提供的儿童视力养护、森林康养、中医理疗等服务，填补地方民生服务空白，满足地方群众健康需求；同时项目建设将推动地方交通、市政等基础设施升级，提升居民生活品质。

    

    （四）品牌收益：提升地方知名度，打造京津冀文旅名片

    

    借助影视拍摄、明星流量、研学教育、康养体验等多元业态，项目年吸引流动人口超2500万人次，成为地方对外宣传的核心窗口，大幅提升地方在京津冀乃至全国的知名度与影响力，为地方后续文旅招商、产业发展奠定品牌基础。

    

    六、项目投资与实施计划——节奏清晰，保障合作落地

    

    （一）投资计划

    

    1.总投资：项目总投资100亿元，资金按建设内容合理分配，其中古宅收储75亿元、工程建设15亿元、其他费用5亿元、流动资金3亿元、预备资金2亿元；

    

    2.资金来源：我方企业自筹+股权合作资金（地方方资源作价、运营方现金入股），资金按建设进度分阶段投入，保障项目建设顺利推进；

    

    3.投资回报：项目投资回收期预计为10年，随着项目运营成熟与品牌提升，将实现超预期收入，为合作方带来长期稳定的投资回报。

    

    （二）实施计划——周期5年，节奏清晰，分阶段落地

    

    项目整体实施周期为5年，分前期准备、分阶段建设、试运营、正式运营、股份退出五个阶段，各阶段工作清晰，保障与地方方的合作高效推进：

    

    1.前期准备阶段（0-6个月）：与地方方签订合作协议，成立项目专项工作小组，完成项目选址、土地规划、立项设计、资金筹措；

    

    2.分阶段建设阶段（6-36个月）：优先建设近古大宅核心区与宅里康养区核心板块，同步推进地方配套资源整合、本土人才招聘培训；后期启动近古工建学院建设；

    

    3.试运营阶段（36-42个月）：项目核心板块试运营，完善运营流程，与地方景区、旅行社、医院完成联动对接，积累客群基础；

    

    4.正式运营阶段（42-48个月）：项目全板块正式运营，近古工建学院实现招生，各业态协同发展，为合作方带来稳定收益；

    

    5.股份退出阶段（正式运营后5-9年）：我方与专业运营方按协议逐年退出股份，地方方逐步增持，掌握项目核心主导权。

    

    七、合作诉求与支持建议——诚邀地方方携手，共推项目落地

    

    我方诚邀地方政府、平台公司、龙头企业等资源方作为核心合作方，深度参与项目建设与运营，现提出以下合作诉求与支持建议，以期实现高效对接、快速落地。

    

    （一）我方核心合作诉求

    

    1.土地资源支持：地方方提供符合项目选址要求的建设用地（近古大宅≧600亩、宅里康养≧400亩、工建学院≧600亩），性质为文旅、康养、教育用地，以作价入股形式参与合作；

    

    2.政策支持：地方方将项目纳入地方文旅发展重点项目，在项目立项、规划审批、施工许可等方面开通“绿色通道”，给予税收优惠、财政补贴等政策扶持；

    

    3.资源整合支持：地方方协助整合区域内文旅资源、康养资源、非遗资源、市政配套资源，推动项目与地方现有产业、景区、机构的深度联动；

    

    4.招商与宣传支持：地方方协助项目开展产业招商，利用地方宣传渠道为项目进行品牌推广，吸引客流与企业入驻。

    

    （二）对地方方的合作保障

    

    1.利益保障：通过股权分红、税收增收、产业带动等多重方式，保障地方方的经济收益；通过股份逐年退出机制，保障地方方逐步掌握项目核心主导权；

    

    2.运营保障：专业运营团队全程操盘，我方投入核心古建资源与资金，保障项目运营的专业性与可持续性，无需地方方承担运营管理风险；

    

    3.就业保障：项目优先吸纳本土人才就业，开展专业培训，为地方培养文旅、康养等专业人才，实现本地劳动力的稳定就业；

    

    4.发展保障：项目落地将成为地方文旅产业升级的核心引擎，推动地方基础设施升级、品牌知名度提升，为地方后续产业发展与招商奠定坚实基础。

    

    八、合作展望

    

    本项目是地方文旅产业升级的优质载体，是多方资源融合的共赢平台。我方将以最大的诚意、最优质的资源、最专业的团队，与地方方携手合作，将项目打造成为京津冀区域知名的文化旅游康养综合体，实现“文化传承有厚度、产业发展有力度、民生增收有温度、地方品牌有亮度”的发展目标。

    

    我们坚信，通过双方的深度合作、资源互补、携手共进，本项目必将成为地方文旅产业发展的新标杆，为地方经济高质量发展注入强劲、持久的动能，实现多方共赢、长远发展！